➤ Assessoria para condomínios, construtoras e incorporadoras;
➤ Orientação preventiva do síndico, conselho de administração e funcionários;
➤ Cobrança judicial de débitos de condomínio;
➤ Despesas condominiais ordinárias e extraordinárias
Notificações/respostas;
➤ Despesas comuns;
➤ Acompanhamento de reuniões;
➤ Elaboração, análise e revisão de contratos;
➤ Ajuizamento e Defesa em Ações Judiciais relativas a Inadimplemento;

A extinção do condomínio é uma ação que ocorre quando os proprietários de um bem decidem desmembrá-lo, normalmente, porque querem vendê-lo.

Em alguns casos, o imóvel pode ter um, dois, três ou mais proprietários. Assim, nesses casos, ocorre o condomínio de proprietários. Desse modo, surge o questionamento: como fazer a extinção de condomínio?

Então, a aquisição desse bem pode acontecer de várias formas, por exemplo, por herança, fusão de negócios, compra conjunta, etc.

Assim, a ideia é primar pela paz na administração do imóvel de modo que nenhuma parte sofra nenhum transtorno.

Por isso, entender como fazer a extinção de um condomínio é importante para que, se for necessário, esse processo seja menos complicado e mais seguro para você.

Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:

Como funciona a extinção do condomínio?

A extinção do condomínio, basicamente, é dividir a propriedade entre você e os outros proprietários. Contudo, a grande dúvida nessas situações, principalmente em casos de herança, está relacionada a como fazer a divisão.

Assim, é importante que você saiba que, para haver a divisão, é necessário tornar o imóvel em algo divisível. Desse modo, será possível partilhar o bem.

Contudo, para isso, é preciso dar entrada em uma ação. Neste caso, tanto você quanto outro condômino podem movê-la, mesmo que vocês tenham apenas uma pequena porção da propriedade.

Portanto, a lei autoriza que o interessado ingresse com ação de extinção de condomínio, mesmo quando não há acordo entre os condôminos.

Além disso, a extinção de condomínio pode ser judicial ou extrajudicial.

Como funciona a extinção extrajudicial?

Quando há acordo entre todas as partes envolvidas no condomínio é possível que a extinção seja feita pela via extrajudicial, pois essa opção, além de mais rápida, é menos traumática para as pessoas envolvidas.

Dessa forma, vocês poderão decidir pela venda do imóvel e, em seguida, o valor será dividido proporcionalmente para cada um.

Além disso, a prioridade da venda pertence aos próprios condôminos. Assim, sempre que um de vocês tiver interesse em comprar a parte do outro, ela não poderá ser vendida a estranhos.

No entanto, nem sempre a dissolução do condomínio pode ocorrer extrajudicialmente, uma vez que todas as partes devem aceitar os termos e as condições da partilha. Portanto, nesses casos, o processo deverá seguir pela via judicial.

Extinção de Condomínio Judicial: como funciona?

Quando um dos condôminos está insatisfeito com a situação do condomínio, seja por conta da administração ou por questões particulares, é necessária que a ação seja feita por vias judiciais.

No entanto, o processo judicial tende a ser mais demorado devido a sua complexidade e a necessidade de conciliação entre as partes.

Assim, nesse caso, após dar entrada no processo, o juiz mandará citar as outras partes interessadas a fim de que completem a relação processual.

Desse modo, nesse momento, será possível que vocês formulem um acordo, visando que o imóvel seja adjudicado para um dos condôminos ou que vocês entrem em acordo acerca da divisão.

Contudo, caso o acordo não aconteça, o juiz determinará a avaliação judicial do bem e dará oportunidade aos condôminos de usar o direito da preferência para adquirir o bem ou parte dele.

Além disso, caso todos tenham a mesma fração do bem para todas as partes, e não haja benfeitorias, será aberto o processo de licitação para venda do imóvel a estranhos.

Em último caso, o juiz poderá levar o condomínio a um leilão judicial, chamado de hasta pública, no qual o imóvel poderá ser arrematado por qualquer pessoa.

Instituição de condomínio: tudo o que você precisa saber.

Os condomínios tornaram-se uma excelente opção de moradia em diferentes cidades, principalmente nas capitais. Além de otimizar o uso do espaço no perímetro urbano, os condomínios contribuem para conferir maior segurança contra os perigos comuns, como assaltos e acidentes de trânsito, além de estimular um modo de vida mais cooperativo.

Mas o condomínio é uma instituição, ou seja, existe toda uma legislação específica para ele. Veja neste post, como fazer a instituição de condomínio e tudo que se refere a ela!

Um dos primeiros passos da incorporadora/construtora responsável

A instituição de condomínio acontece logo depois da averbação do edifício no Registro de Cartório de Imóveis. Por exemplo, se uma pessoa levanta um prédio de 4 andares com 2 apartamentos por andar, juridicamente ela é dona de somente um imóvel, mesmo que existam, no todo, 8 apartamentos.

Somente após a instituição de condomínio, com o devido registro no Cartório de Imóveis, é que surgirão as unidades autônomas, sempre ligadas a uma fração ideal do terreno. Averbada a construção e registrada a instituição, são definidas as unidades autônomas com suas matrículas individualizadas.

A instituição de condomínio pode ser efetivada por instrumento público ou particular, ou por testamento.

Depois da instituição e da venda das unidades, a incorporadora ou construtora responsável não tem mais direito algum sobre o condomínio.

Os tipos de atos da instituição de condomínio:

A instituição de condomínio pode ser efetivada por atos entre vivos ou por testamento, conforme foi dito acima. Esses atos podem ser:

Do proprietário, o qual divide a edificação ou o terreno em frações ideais;
De incorporação, por meio da alienação de 1 ou mais unidades autônomas na planta, ou em construção).
A instituição de condomínio por testamento acontece quando os herdeiros recebem, em herança, unidades localizadas na edificação que é propriedade do testador falecido.

Também pode ocorrer a instituição de condomínio por meio de sentença judicial em ação de divisão.

As frações: ideal e autônoma
A instituição de condomínio define juridicamente as frações do condomínio: fração ideal e fração autônoma.

A fração ideal é a parte destinada ao proprietário de um apartamento em relação ao terreno do edifício (esse terreno equivale à área destinada ao uso comum).

A fração autônoma equivale à unidade autônoma, ao próprio apartamento onde mora o proprietário.

O que mais a instituição de condomínio define
Além das frações, a instituição de condomínio define a autonomia de cada proprietário sobre sua unidade, a convivência dos moradores nas áreas coletivas, dos direitos (em relação ao terreno e às áreas comuns) e dos deveres de cada condômino e também do repasse da administração.

A área comum e a área privada:

A área comum ou propriedade coletiva é o espaço que pode ser utilizado igualmente por todos os condôminos, pois todos são proprietários dele.

A área privada, propriedade individual ou propriedade exclusiva é o espaço que só pode ser utilizado pelo proprietário (a unidade autônoma é uma área privada).

A constituição de condomínio
Existe ainda outro conceito que precisa ser conhecido e diferenciado da instituição de condomínio. É a constituição de condomínio.

Como vimos, a instituição cria o condomínio. A constituição só acontece depois da instituição de condomínio através da convenção.

A convenção (que constitui o condomínio) deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornando-se, desde então, obrigatória para todos os condôminos.

Isso prova que a constituição de condomínio origina-se a partir da convenção, que será ajustada por instrumento público ou particular e terá sua minuta arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.

Para uma análise completa do assunto, leia os artigos 1.332 e 1.333 do Código Civil Brasileiro.

A Convenção de Condomínio é o conjunto de leis que regula o funcionamento do condomínio e serve, entre outras competências, para garantir direitos e reforçar os deveres dos condôminos e demais frequentadores, de modo transparente, justo e organizado.

Sabe aquela história de que, no Brasil, existem “as leis que pegam e as que não pegam”? Pelo menos nos condomínios, isso não tem vez. Nesse tipo de empreendimento, a ordem é garantida por um documento de caráter jurídico, chamado Convenção de Condomínio.

Por ter sido construído com a participação da maioria dos moradores, do síndico e, de preferência, com a assessoria de um especialista em direito imobiliário, ele melhora não apenas a administração do empreendimento, como reflete, positivamente, no convívio entre os moradores. Porém, suas atribuições não param por aí: a previsão de multas e sanções também são estipuladas ao longo de suas páginas, entre muitos outros pontos.

Sendo assim, se você mora ou pretende se mudar para um condomínio, você precisa conhecer o papel da Convenção de Condomínio, bem como de que maneira ela se articula aos outros instrumentos legais e ao Regimento Interno. Continue a leitura e expanda seus conhecimentos para que sua vida em condomínio seja cada vez melhor!

Entenda o que é Convenção de Condomínio

Engana-se quem pensa que a Convenção de Condomínio é mera burocracia ou, até mesmo, letra-morta. Trata-se, muito pelo contrário, de um instrumento jurídico vivíssimo, no qual estão determinadas as normas para o bom uso do empreendimento.

Na verdade, a convenção é o documento mais importante de um condomínio. Como tem caráter de estatuto, suas regras não são (ou, pelo menos, não deveriam ser) padronizadas para todos os prédios.

É exatamente o fato de cada conjunto residencial ter sua convenção elaborada conforme a realidade local que torna sua aplicabilidade tão efetiva. Assim, os “atos-normas” contidos no documento passam a fazer parte da rotina dos moradores, bem como dos profissionais que atuam no empreendimento.

Outro aspecto interessante é que, por não ser um contrato, mas um documento com viés institucional, a convenção alcança além dos seus signatários. Com isso, ela rege as condutas de todos que estiverem no condomínio — ainda que, para ter validade sobre terceiros, precise estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é a Convenção de Condomínio?

A Convenção de Condomínio, também chamada de Estatuto do Condomínio, é uma das leis que regem os condomínios, elaborada quando os moradores começam a ocupá-los (logo após a entrega das chaves). Mas, ainda que seja um instrumento jurídico, seu alcance não pode contrariar ou se sobrepor a nenhuma lei municipal, estadual ou federal.

No Código Civil Brasileiro (que tem alcance federal), existe uma série de artigos que discorrem sobre as regras gerais existentes nos condomínios. De acordo com ele, entre outros pontos, a Convenção de Condomínio serve para:

discriminar e individualizar as unidades habitacionais umas das outras, bem como das áreas de uso comum;
informar a finalidade dessas unidades, ou seja, se são de uso residencial, comercial ou misto;
exibir a fração ideal (porcentagem em relação aos espaços comuns e ao terreno que compreende o empreendimento) relativa a cada unidade;
determinar a quota proporcional (conforme a fração ideal) e o modo de pagamento das taxas condominiais e demais obrigações, usadas no custeio das despesas ordinárias (como água, luz, telefone, internet, folhas de pagamentos etc.) e extraordinárias (principalmente, reparos e manutenções realizados no condomínio);
estabelecer a forma de administrar o condomínio, inclusive, com direcionamentos sobre as funções do síndico e de outros agentes que atuam no empreendimento;
definir as pautas (ou seja, o que pode ou não ser decidido), bem como a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações nas assembleias;
reunir, de forma clara e detalhada, os principais direitos e deveres dos moradores, sejam proprietários ou não;
mostrar as sanções as quais os condôminos ou os inquilinos estão sujeitos em caso de descumprimento da Convenção de Condomínio;
abrigar o Regimento Interno — que, de maneira simplista, nada mais é do que o conjunto de regras que regulam o convívio entre moradores, visitantes, funcionários e prestadores de serviços do condomínio.
A partir da convenção, quais são os principais direitos dos moradores?
Conforme o Código Civil, a Convenção de Condomínio deve mostrar quais são os direitos garantidos aos moradores, sejam eles proprietários, sejam inquilinos. São exemplos:

o direito de utilizar a unidade autônoma como desejar, desde que respeitando os outros moradores e funcionários do empreendimento, para evitar conflitos;
o direito de desfrutar das áreas de uso comum, conforme a sua destinação e de forma que não exclua ou prejudique a utilização por parte dos demais moradores;
o direito de alugar sua vaga (quando inocupada) no estacionamento para outro morador necessitado;
o direito de participar e votar, sempre que possível, das deliberações nas assembleias.
Vale destacar que os inquilinos (moradores que não são proprietários) não podem participar e votar nas assembleias. A exceção são casos em que eles atuam como mandatários do proprietário, estando em posse de uma procuração.

A partir da convenção, quais são os principais deveres dos moradores?

A Convenção de Condomínio também mostra quais são os principais deveres dos moradores, independentemente de serem proprietários ou inquilinos. Entre eles, destacam-se:

o dever de contribuir com a taxa condominial na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário (baseada na Lei 10.931, de 2004);
o dever de se submeter aos juros moratórios convencionados ou, caso não tenham sido predeterminados, aos juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o valor do débito, em virtude do não pagamento da taxa condominial;
o dever de não realizar reformas de grande porte, que possam comprometer a segurança da edificação;
o dever de não alterar as esquadrias externas nem, tampouco, a pintura das fachadas;
o dever de fazer bom uso da unidade, sem prejudicar o sossego ou colocar em risco a segurança e/ou a saúde dos demais condôminos;
o dever de aceitar e arcar com as despesas relativas a obras e reparos que se prestem a melhorias no condomínio, desde que aprovadas em assembleia por, pelo menos, 2/3 dos condôminos (quando não tiverem caráter de urgência) ou por maioria simples;
o dever de pagar a multa, conforme a gravidade do ocorrido, em caso de não cumprimento dos deveres listados na Convenção do Condomínio, não podendo seu valor ser superior a cinco vezes o custo da taxa condominial — independentemente dos danos provocados.

Contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinada a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial. Sendo um negócio jurídico, requer, para sua validade, a observância dos requisitos legais (agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não proibida em lei). Consulte-nos para elaboração ou análise do seu contrato.

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS

Inadimplência é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, existem várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial.

Aconselhamos sempre buscar um acerto de forma amigável, conciliar nesse tipo de débito acaba sendo mais vantajoso para o condomínio e condômino. Quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para a esfera judicial. Os trâmites processuais podem levar um ano ou mais, dependendo de cada caso, da Comarca em que o processo tramitará, do Juiz que cuidará do caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado, mesmo que seja necessário levar o imóvel da família a leilão judicial.

Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso IIb do Código de Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio, contudo, dependendo da situação econômica do condomínio, sugerimos o ingresso da ação judicial após o vencimento de 3 cotas condominiais.

Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é necessário que o condomínio demonstre a situação de inadimplência do devedor. Será necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos como ata de eleição do síndico e uma procuração do síndico para o advogado que representará o condomínio, lembrando que em alguns condomínios conferem-se poder para assinar procuração ao Conselho e não ao Síndico.

A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial. Para melhor explicar vou dividir em três etapas as formas de recuperar o crédito na esfera condominial.

1 – Protesto em cartório

Muitos estados tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.

2 – Cobrança Judicial
Vale esclarecer ainda que para a cobrança judicial, o condomínio, representado pelo síndico ou administrador deve buscar advogados que possuam conhecimento aprofundado, com experiência comprovada, para particularizar os procedimentos, utilizando-se de ferramentas jurídicas eficazes que possam garantir o recebimento integral das taxas condominiais em um curto período.

Para ingressar com uma ação judicial de cobrança é preciso estar atento as determinações legais. O artigo 1.336 do Código Civil determina os deveres do condômino, quais sejam:

“São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(…)”

Conforme previsto na lei civil, é obrigação do condômino pagar a taxa de condomínio, sob pena de serem tomadas medidas para o recebimento da mesma.

A primeira medida advém do próprio condomínio ao estipular sanções no caso de inadimplência, nos termos do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil: § 1o – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Dessa forma, caso haja atraso no pagamento da taxa condominial, serão devidos juros moratórios e multa.

Assim, há, em uma ação de cobrança de taxa condominial, duas fases distintas. Na primeira o advogado entra com o pedido, prossegue com a resposta do devedor, a instrução com a coleta de provas se necessário até a decisão do juiz (sentença judicial).

Na segunda fase, com base em uma sentença judicial condenatória, o Estado determinará o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens, avaliação e venda em hasta pública (leilão) dos bens penhorados até a entrega da quantia devida ao credor. Sim, o proprietário do imóvel pode perdê-lo, caso as cotas condominiais não sejam pagas.

Há no direito brasileiro o instituto jurídico do “bem de família”. A Lei 8.009/90 que dispõe sobre a impenhorabilidade deste bem.