➤Imóveis adquiridos mas não registrados;
➤Pessoas na Posse sem contrato ou escritura;
➤Imóveis Familiar na posse de cônjuge abandonado;
➤Discussão entre Herdeiros, e em outros inúmeros casos.

REGULARIZAÇÃO DE OCUPAÇÕES
REURB – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – Lei 13.465/2017 é a regularização de imóveis adquiridos ou ocupados por:

➤Contrato de Gaveta;
➤Ocupação;
➤Aquisição em loteamento irregular;
➤Imóveis em áreas não demarcadas;
e outras situações.

REGULARIZAÇÃO DE ESCRITURA
Regularizar uma Escritura diz respeito a ter todas as informações corretas no registro.

Muitas Escrituras  não trazem todas as informações a respeito do imóvel ou terreno

➤Nome do Proprietário;
➤Características do Imóvel;
➤Endereço correto;
➤Fronteiras do Imóvel;
Outras informações.

Como se Aplica o Distrato e Desistência de Imóveis

A decisão de compra de um imóvel exige bastante pesquisa cautela e muito planejamento financeiro. mas ainda assim, não são raros os casos em que se faz necessário o rompimento do contrato no decorrer do processo, resultando na devolução do imóvel. Quando isso acontece se torna muito importante contar com o apoio de um advogado imobiliário especializado, para orientar as partes para terem clareza sobre quais são as consequências e os direitos de cada um neste processo, segundo a Lei.

Quando se aplica o Distrato Imobiliário?

O distrato imobiliário aplica-se para todo rompimento de contrato que envolva qualquer tipo de imóvel: para devolução de casa, devolução de apartamento, devolução de terreno ou até mesmo de devolução de imóvel para o banco financiador e pode ser por inúmeros motivos, como por exemplo:

➤ Atraso na entrega da obra;

➤ Problemas com o Imóvel;

➤ Dificuldades financeiras para continuar pagando as parcelas;

➤ Não obtenção de financiamento planejado;

➤ Prejuízo ou não cumprimento de acordo, ou especificações do contrato;

➤ Desistência por qualquer outro motivo. (viagem, casamento, etc.).

A parte mais importante neste processo sera a discussão dos valores a serem devolvidos para o comprador e os valores que serão retidos pelo vendedor, segundo as leis vigentes deste setor.

As possibilidades do Distrato Imobiliário e Valores a serem devolvidos
No Processo de devolução do imóvel discute-se a devolução dos valores pagos pelo comprador. Mas o percentual desse ressarcimento vai depender de qual parte solicitou o rompimento do contrato e em quais condições isso ocorreu.

Distrato imobiliário solicitado pelo adquirente

O judiciário brasileiro costuma entender que a restituição deve ficar entre 70% a 90% do que foi pago. Esses valores devem ser devidamente corrigidos pelos índices do TJSP, além de serem acrescidos do juro de 1% ao mês a contar da sentença favorável de Primeira Instância.

É importante ressaltar que esses percentuais são aplicáveis a contratos firmados até 27 de dezembro de 2018, isso porque, a nova Lei do Distrato Imobiliário determina que a devolução deve ser de 50% a 75% (quando não há patrimônio de afetação) nas situações que a desistência partir do comprador. IMPORTANTE: Ainda assim, mesmo para contratos apos esta data, precisa-se fazer uma análise do caso para possível enquadramento nos percentuais anteriores, exemplo de não cumprimento de promessa ou expectativa de rentabilidade anunciada na propaganda de venda e outros casos. Consulte-nos para analisarmos o seu caso.

Distrato em que já há financiamento imobiliário com o banco

Esta questão é um pouco mais complexa, entretanto, há possibilidade de dar sequência ao processo e fazer uma negociação com as entidades financeiras

Distrato Imobiliário solicitado pelo vendedor

Este caso há possibilidade de devolução de 100% do que foi pago e devidamente corrigido, em qualquer cenário.

Distrato Imobiliário de imóveis comerciais adquiridos para aluguel

São os casos de Apartamentos de Hotéis, Salas Comerciais, etc. Nestes casos é possível aplicar o processo de distrato e devolução, mas em algumas situações pode ser tratado pelo Direito do Consumidor, quando as houve promessas de rentabilidade e/ou previsão de ocupação e aluguel nas propagandas de venda e essas não estão sendo observadas na realidade. Neste contexto os percentuais de devolução podem variar de 70 a 80%.

O que é e como funciona o Leilão de Imóveis?

Quem deseja adquirir uma propriedade, seja um apartamento, uma casa, terreno ou escritório, e está em busca de preços reduzidos pode encontrar no leilão de imóveis uma interessante oportunidade de negócio. Para ter uma ideia da economia possível, o comprador consegue encontrar opções com preços até 40% abaixo do mercado.

Por outro lado, aqueles que possuem um bem alienado em instituição financeira e estão inadimplentes ou possuem alguma dívida própria do imóvel, correm o risco de ter o seu bem leiloado. Além dos prejuízos financeiros, é uma situação que também provoca sequelas emocionais.

Em ambos os casos, é preciso entender o que é e como funciona um leilão, e contar com o apoio de um advogado especializado na área para conduzir um processo correto e justo, seja em uma ação de arremate e imissão de posse ou na sustação da venda pública.

O que é o Leilão de Imóveis?

Leilão de imóveis é uma categoria de venda de bens imobiliários. Porém, diferente das outras modalidades, este tipo de transação não é feita entre um comprador e um vendedor. É uma licitação pública em que um juiz homologa a arrematação da propriedade.

O arremate pode acontecer em duas fases. Na primeira, as ofertas não podem ficar abaixo da avaliação do imóvel, que deve constar no edital. Não havendo um lance, o juiz fixará uma nova data para o leilão e estipulará um preço mínimo, a partir de 40% do valor da avaliação.

O leilão poderá ser realizado de forma judicial ou extrajudicial.

Leilão Extrajudicial
Regulado pelas leis 9514/97 e 13.465/2017, o leilão extrajudicial de imóveis, normalmente é executado quando ocorre a inadimplência, por no mínimo três parcelas, de um bem alienado judicialmente com instituição financeira. O banco irá requerer ao cartório de registro de imóveis que notifique por escrito o devedor para que pague as parcelas atrasadas e corrigidas conforme uma planilha que seguirá com a notificação.

O devedor terá um prazo de 15 dias para pagar à vista e em cartório. Caso contrário, a instituição financeira poderá quitar o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – e firmar a propriedade em seu favor. No prazo de 30 dias após a consolidação, o imóvel poderá ser levado à leilão e arrematado.

A única maneira de impedir que o imóvel seja leiloado, é por meio de uma ação judicial. Neste caso, leva-se ao judiciário os motivos da inadimplência e é feito o pedido do pagamento à vista do débito depositado nos autos ou no, caso do credor aceitar, um acordo no parcelamento do débito.

Leilão Judicial
Acontece por meio de uma ação judicial em que, normalmente, o objeto é a cobrança de uma dívida do próprio imóvel, taxa de condomínio ou IPTU não pago. A suspensão do leilão somente poderá ocorrer com o pagamento integral da dívida ou se o credor aceitar um acordo no parcelamento do débito.

O que é preciso para participar de um Leilão de imóveis?

Como se trata de uma licitação, todo leilão possui um edital, que deve ser anunciado com antecedência em veículos de grande circulação, sejam impressos ou digitais. Nele devem constar as principais informações sobre a propriedade como metragem, localização, se está ocupada ou não, entre outras coisas.

Para participar, é preciso comparecer ao local onde ele será executado – conforme constar no edital – portando os documentos pessoais. É possível também entrar na disputa pela internet, fazendo um cadastro antecipado no site do leiloeiro.

Qualquer pessoa maior de 18 anos, física ou jurídica, pode participar do leilão. Estão excluídas desse processo os indivíduos que constam no Artigo 690-A do Código de Processo Civil, como juízes, membros do ministério público, entre outros.

Usucapião Extrajudicial

A Usucapião Extrajudicial para bens imóveis tem por objetivo regularizar a situação de posse, via cartório por intermédio de um advogado. Trata-se de um processo mais simples e rápido se obedecidos os requisitos, veja mais… (CPC – Lei 13.105/15, art. 1.071)

Usucapião Judicial

É o procedimento de usucapião onde uma ação judicial é proposta. Utilizado em situações mais complexas, como imóveis da CDHU, Caixa Econômica Federal, Imóveis com Financiamento, que deverão ser analisadas por um Advogado Especialista em Usucapião.

Usucapião Urbano

O interessado não poderá ser proprietário de um outro imóvel urbano ou rural, sua posse deve ser ininterrupta e contínua, destinando o imóvel para sua moradia e de sua família. Além disso, o imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados.

Usucapião Rural

Esta modalidade é destinada ao requerente que está na posse mais de cinco anos sem intervalos e oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia. Neste caso, o possuidor também não deve ter outro imóvel em seu nome, seja ele urbano ou rural.

Usucapião Familiar

Para esta modalidade, as condições são praticamente as mesma das de usucapião especial urbana. Diferencia-se por ser específica para casos de abandono de ex-cônjuge ou ex-companheiro (a) que dividiam a propriedade de um bem imóvel e pode ser executada após dois anos do acontecimento.

Usucapião Coletiva

Extensa área de terra onde há várias pessoas vivendo em condomínio, ou seja, não há demarcação para cada um. As pessoas devem estar de boa-fé e na posse do local por no mínimo de cinco anos.

Usucapião Extraordinária

Neste caso, não há justo título (contrato de venda e compra), e não há presunção de boa-fé. Desde que tenha a posse do imóvel por mais de 15 anos ininterruptos, poderá o possuidor usucapir. Tal prazo poderá ser reduzido para 10 anos, no caso do possuidor fazer uso do bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias no imóvel.

Usucapião Ordinária

Posse com âmbito de dono, mais posse contínua e justo título (contrato de venda e compra). O possuidor deverá ter a posse do imóvel, mansa, pacífica e ininterrupta de pelo menos 10 anos, podendo o prazo ser reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.

O Usucapião também pode ser usado para Regularização de Imóveis
Exemplos de casos onde o Usucapião pode ser usado como um instrumento legal de regularização:

– Imóveis sem Escritura Pública;
– Imóveis adquiridos por contrato mas não registrados;
– Imóveis adquiridos por Inventário e não registrados;
– Discussão entre Herdeiros, e em outros inúmeros casos.

No direito imobiliário dependendo da natureza do negócio os contratos poderão ser regulados pelo Código Civil e/ou Código de Defesa do Consumidor.

Quando o vendedor possui atividade comercial na transação de imóveis. Ex: Construtoras e Imobiliárias, os contratos serão regulados pelo CDC – Código de Defesa do Consumidor, diferentemente quando for uma pessoa física ou jurídica que não possui sua atividade.

Os contratos regulados pelo CDC, normalmente já vem formatados sem que o comprador possa alterar suas cláusulas. Tais cláusulas assustam o consumidor com penalidades e perdas no seu direito. Todavia, os termos poderão ser discutidos via judicial, uma vez que na sua maioria são abusivas e desfavoráveis ao consumidor.

Há contratos no direito imobiliário que regulam a permuta e dação em pagamento, em uma linguagem simples – são aqueles em que adquire-se um imóvel através de um outro ou por outra coisa, envolvendo dois ou mais imóveis em uma transação imobiliária.

Antes de assinar um contrato imobiliário, consulte um advogado especialista na área.

Desapropriação por Necessidade Pública

O Estado adquire a propriedade privada para atender uma situação de emergência, alguns exemplos:
– Segurança nacional;
– Defesa do Estado;
– Socorro público em caso de calamidade;
– Funcionamento de transporte coletivo;
– Preservação de monumentos históricos;
– Criação de estádios.

Desapropriação por Utilidade Pública

O Estado adquire a propriedade privada em situações normais, por ocasiões de demanda

Desapropriação por Interesse Social

O Estado adquire a propriedade privada para recolocação de recursos e melhor aproveitamento, alguns exemplos:
– Construção de casas populares;
– Proteção do solo e de reservas florestais;
– Desenvolvimento de atividades turísticas;
– Manutenção do trabalho agrícola.

Desapropriação Especial

Existem três formas do poder público realizar a desapropriação especial por meio da Desapropriação Urbana, Rural e Confiscatória.

A Desapropriação Urbana ocorre quando o imóvel deixa de cumprir sua função social e a desapropriação é realizada pelo Município no qual a indenização será paga por títulos de dívidas públicas.

A Desapropriação Rural e quando o imóvel deixa de cumprir sua função social e a desapropriação é realizada pela União no qual a indenização será paga por títulos de dívidas agrárias.

A Desapropriação Confiscatória ocorre quando a propriedade está sendo utilizada para o plantio de plantas psicotrópicas ou trabalho escravo. A competência para a desapropriação é da União e não há indenização.

Etapas para a Desapropriação

– Fase Declaratória, é feita por meio Presidente da República, Governador, Interventor ou Prefeito, é declarado por lei, mas o Poder Legislativo não pode executar a desapropriação é preciso acionar um terceiro.

– Fase Executória, são as ações e negociações entre as partes para a transferência do bem privado ao Poder Público, essas ações podem acontecer no judicial ou extrajudicial

– Fase Executória Extrajudicial, ambas as partes da negociação precisam estar em comum acordo com o preço do bem a ser desapropriado, assim não havendo necessidade do judiciário

– Fase Executória Judicial, caso o proprietário aceite a oferta do Poder Público
será necessário realizar todos as burocracias da transferência de posse. Caso o proprietário não concorde com a oferta do Poder Público, é necessário que o Juiz decida qual o valor justo para o imóvel.

Todo o ato constitutivo de direito sobre um imóvel deverá ser objeto de registro na sua matrícula, princípios básicos na publicidade dos atos. O registro dos atos dar – se – á por meio da averbação ou registro. Normalmente averbação são situações de penhora, hipoteca, execução, contrato de locação, etc… Registro é aquilo que irá resultar em um direito real, ex: registrar a situação de venda e compra onde haverá a transferência da titularidade do bem.

A lei que regula é a 6073 lei do Registro de Imóveis. É de suma importância o registro dos atos para que se possa valer de um direito a ser perseguido.